ЖК Sky House… или как и почему возникают долгострои

Сегодня немного неформат. Да, речь снова пойдет о строящемся жилом комплексе. Но поговорить я хочу не о расположении ЖК Sky House и не стоимости квадратного метра в нем.  И уж точно не о том, как там будет устроена система отопления. Попробую разобраться с таким, набившим оскомину, вопросом… Каковы же основные причины появления долгостроев? Почему какие-то дома вырастают в срок, указанный в календарном плане, какие-то появляются с приемлемым для человеческой психики опозданием, ну а какие-то почти безнадежно зависают на долгое время?

2008 год —  именно то далекое время, когда и началось строительство  ЖК Sky House. Именно тогда и стартовали первые продажи квадратных метров.

ЖК Sky House, скай хаус, скайхаус мытная

Ярко, блестяще, очень достоверно и с интересом начинаются продажи в новостройках. Красивые информативные сайты, 3d-визуализация самого проекта и внутренних помещений. Там часто можно сразу посмотреть на свое будущее жилье с уже расставленной мебелью. Можно побродить по придомовой территории, двигая мышкой по экрану. Подобное не только в виртуальном мире. На местах продаж, в теплых вагончиках вас ждут приятные улыбки и горячий кофе. Те же макеты под стеклом, а со временем и шоурумы — настоящие квартиры, с ремонтом и мебелью. Самое интересное, что все действительно стараются.

Старается маркетолог, которые выводит сайт новостроек в поисковый топ. Старается журналист, который в красках описывает все прелести будущего жилого комплекса и территории вокруг. Вы заинтересовались и позвонили. И услышали хорошо поставленный голос человека, принявшего ваш звонок. Человек терпеливо консультирует вас и тоже старается. Очень стараются архитекторы, дизайнеры, инженеры, начальники участков, прорабы и все-все парни и девушки рабочих специальностей. Здесь конечно нужно принимать в учет мнения знающих людей и данные, находящиеся в открытых источниках о таких вещах как сравнительная производительность труда российских строителей и зарубежных (например турецких). А так же норму прибыли, при которой проект в России становиться интересным. Нет, это далеко не 10-15 %.

С блеском выполняются топографическая съемка и геологическая экспертиза. Учитываются климатические условия региона и сейсмологическая обстановка. В общем создается проектная декларация. Подготавливается строительная площадка, размечаются оси здания, затем следуют земляные и фундаментные работы. Можно и дальше перечислять все этапы строительства… Прошу поверить — вышеуказанные парни стараются при выполнении всех этих этапов. Почему же все равно получаются они?

ЖК Sky House, скай хаус, скайхаус мытная

На фото выше ЖК Sky House на Мытной улице.

ЖК Sky House, скай хаус, скайхаус мытная

И вот в таком виде, на первый взгляд практически завершенном, этот жилой комплекс находится уже несколько лет. Инвестконтракт был заключен еще в далеком 2008 году (когда на посту мэра Москвы находился Юрий Михайлович Лужков), а завершить ЖК Sky House планировали в конце 2011 года. Но что-то пошло не так.

Вот именно темой инвестконтракта пронизаны практически все новостные материалы и просто статьи, посвященные Sky House. Долг застройщика Sky House компании Олтэр за инвестиционную составляющую перед городом — это и  преподносится как причина, по которой не получается закончить строительство. И здесь же… прямо в этих же материалах озвучивается позиция о том, что… со стороны города препятствий к вводу в эксплуатацию жилого комплекса Sky House нет. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев также говорил, что отношения города и инвестора никоим образом не влияют на завершение строительства.

В данной теме, я не буду подробно освещать хронологию событий, ее легко можно проследить, ознакомившись с материалом, который был подготовлен инициативной группой дольщиков Sky House. Или же это можно сделать посмотрев публикации крупнейших новостных изданий, например Коммерсант.

12.05.2015 Компанию Павла Фукса не пускают в Sky House. Мэрия требует доплатить за участок на Мытной
17.09.2015 Мэрия застряла в Sky House. Город не может взыскать долг за строящийся жилой комплекс
25.02.2016 Павел Фукс ждет льготного курса. Его структура просит у Москвы скидку по задолженности
12.07.2016 Семья Груздева взлетела на Sky House. Экс-губернатор оказался владельцем дорогого недостроя

Даже по одним заголовкам (как это и должно быть) понятен посыл материалов. Застройщик вступил в какие-то сложные взаимоотношения с городом. Как-то все у него непросто складывается с властями.

Вот нужно ли простым российским дольщикам, вникать в те сложные взаимоотношения, которые могут возникнуть между застройщиком и теми госструктурами, с которыми он по роду своей деятельности должен контактировать. Знать и понимать, что такое инвестконтракт, да и вообще, кто имеет право строить и какие разрешения у него для этого должны быть? Помогут ли эти знания обрести уверенность в хэппиэнде того или иного новостроя?

По моему мнению — нет. Возможно это поможет снизить риски, но вместе с тем и приобрести некую паранойю, по поводу долевого строительства. Но получить 100 процентную уверенность не помогут никакие консультации. Нет никакой гарантии в успешном завершении строительства, при существующих профильных законах. Хотя, в последнее время, поправки в ФЗ 214 просто радуют(взгляд, конечно со стороны дольщика).

Ведь что было раньше по сути. ООО, с уставным капиталом 10 000 руб., получало разрешение на строительство и начинало привлекать миллиардные денежные средства дольщиков (в том числе и по предварительным договорам). Но в случае целевого их использования домики вырастали, а новоселы радостно начинали делать ремонт и при таких входных условиях. Или же в случае грамотного долгосрочного планирования и соответственно, правильного распределения финансовых потоков, домики так же вырастали, несмотря на 10000 руб. и ПДКП. Значит причина далеко не в этом.

Я полагаю, что основной причиной недостроев является нецелевое использование средств. А происходит оно по причине растущих аппетитов застройщика (девелопера) или отсутствия напрочь стратегического планирования. Когда текущие их проекты начинают занимать все меньше и меньше финансового внимания, а внимание основное направляется на проекты более масштабные или же совсем непрофильные. Вот в таких случаях, я и вижу максимальный риск для потенциальных дольщиков.

Вот если застройщик реализует последовательно объекты примерно одного масштаба, если возведение их занимает примерно одинаковое время, если в течение долгого периода сохраняются постоянные отношения с подрядчиками, т.е. прослеживается некая стабильность, — в этом случае им можно доверить деньги.

Если же застройщик сегодня строит небольшой ЖК за ТТК, завтра комплекс элитных апартаметов на набережной внутри кольца Садового, а послезавтра крупнейший торговый центр и одновременно запускает продажи в строящемся средиземноморском отельном комплексе, то за него конечно можно порадоваться, но риск для дольщика здесь огромный. Очень много разных факторов начинают влиять на судьбу проектов. Какой из его проектов окажется в приоритете с течением времени? А каким придется пожертвовать?

В связи с этим, опять про ФЗ 214 и его очередные поправки, которые вступят в силу с 1 января 2017 г. В материале Поправки в 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам дается подробный анализ планируемых новшеств. Если коротко, то изменения коснуться таких пунктов как:

  • Минимальный размер уставного капитала
  • Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации
  • Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков
  • 5%-е ограничение изменения площади квартиры
  • Счета эскроу
  • Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект
  • Единый реестр застройщиков

Но именно предпоследний пункт по моему мнению и внушает надежду:

Новая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер. 

Попытка совместить стабильность и возможность высокой прибыли, — это и есть следствие поправок 214-ФЗ. Что из этого получится — покажет время. И когда заселится ЖК Sky House — покажет время. Лично мне добавляет уверенности в том, что это время не будет долгим, новость о крупном вложения в проект семьи экс-губернатора Тульской области.

жк sky house официальный сайт